一、项目服务需求解读
1、 核心目标：
服务XX公司“住宅+商业”拿地项目，为项目前期拿地评估、投资测算提供决策参考，同时为商业街区出售型产品定位及铺排设计提供指导。
l 一方面通过城市及区域商圈格局、商业供求量价关系及去化情况、商业街运营及租金情况、区域人口及消费力等研究分析，为项目拿地可研、投资测算及拿地评估提供底层数据支撑；
l 另一方面，通过商业主力市场需求、去化情况及产品、面积段等分析，解决XX公司如何针对市场特征及业态特征，进行精准的产品定位与设计落地等系列问题，促进项目精准落地与投资价值最大化。
2、 执行思路：
以南京、徐州为重点城市，通过城市商业地图及大数据分析，以及城市宏观及分区域商业市场研究、标杆商业街及出售型商业产品尽调、样本客户访谈及商家访谈等，挖掘提炼商业市场、客群典型需求特征与业态经营定位及商业产品设计发展趋势，结合具体项目区位资源属性、XX公司品牌核心竞争力与项目本体技术指标，给出符合在地市场需求的产品发展建议与指标配比，用于投资测算评估与设计指引。
二、服务执行框架（具体服务目录以双方在项目执行过程中沟通为准）
第一部分：南京及徐州商业市场研究
一、城市宏观经济发展研究
1.1 城市概况与规划研究
1.1.1城市概况
1.1.2城市空间/功能/产业规划
1.1.3商业网点规划
1.1.4城市旅游规划
1.1.5商业市场政策研究
1.2人口与经济发展研究
1.3地方文化与习俗研究
1.3.1城市地方文化习俗
1.3.2城市历史文化内涵
二、城市商业市场格局研究
2.1商业供应市场分析
2.1.1商业市场整体发展阶段
2.1.2商业市场格局（商业地图）
2.1.3重点商业项目研究
2.1.4各业态市场整体表现研究
2.1.5商业需求市场分析汇总
2.2商业需求市场研究
2.2.1市场对于城市/区域商业的看法
2.2.1消费者对于城市/区域商业偏好类型
2.2.3市场对于本项目商业消费/入驻意愿
2.2.4市场对于本项目商业的期待/建议/意见
2.3商铺销售市场研究
2.3.1销售型商铺市场整体特征
2.3.2销售型商铺案例分析
2.3.3商铺需求市场研究
2.3.4商铺销售市场研究总结
2.4商业发展空间研究
三、城市消费力水平研究
3.1城市整体消费阶段研究
3.2城市整体消费水平研究
3.3城市整体消费特征研究
四、街区式商业发展空间及代表案例研究
4.1 街区式商业的消费需求分析
4.1.1街区式商业的消费理念分析
4.1.2街区式商业的市场空间分析
4.2 街区式商业代表案例分析（重点聚焦销售型街区商业）
4.2.1项目概况
4.2.2主题定位
4.2.3规划及总平面图
4.2.4业态布局及铺位划分
4.2.5销售数据分析及价格走势
4.2.6租金及经营数据分析
五、研究小结
5.1 南京市场小结及产品发展建议
5.2 徐州市场小结及产品发展建议
第二部分：项目产品发展建议及投资评估
一、 地块及项目价值研究
1.1规划指标及限制性条件解读
1.2地理位置及现状
1.3交通环境
1.4近端商业项目
1.5地块周边资源
二、商业市场总结及研判
三、项目整体初步定位
四、商业街区初步定位
4.1整体发展战略定位
4.2 项目文化定位、功能定位与总体形象定位
4.3 目标客群定位
区域消费人群消费习惯及需求分析
目标消费人群定位
目标消费人群心理洞察
价格敏感度及消费抗性
消费人群需求与商业功能的结合
4.4商业物业定位
商业概念定位
周边环境需求及商业层次分析
商业总体定位
五、商业街区总平布局及铺位划分建议
² 平面空间划分（开间、进深、户型及面积段）
² 创新户型示意
² 产品打造细节（高差处理与应用）
² 产品卖点梳理
² 景观建议
² 立面及户型建议
² 配套建议
² 产品增值建议
² 商业氛围营造等
² 整体技术指标建议
六、商业街区业态功能/物业配置建议
6.1经营主题的选择
6.2商业功能定位阐述
6.3各区块功能分布建议
6.4商业空间互动功能建议
七、分期开发及推售节奏建议
7.1 分期开发策略及图示
7.2 分期开发指标
7.3 推售策略建议
八、投资测算及效益评估
8.1 投资成本各项测算依据
8.2 产品推售及售价建议表
8.3 总投资及历年投资分析
8.4 整体投入产出分析
8.5 历年销售收入及利润分析
8.6 内部收益率及关键指标分析
8.7 风险分析
